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炒房客空手套白狼瘋狂“搞錢”:新房成“彩票”

2021-01-27 來源:市界 用手機看

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  原標題:深圳炒房客瘋狂“搞錢”:新房成“彩票”,用經營貸“空手套白狼”

  因炒房而聚在一起的投資客們,面對瘋漲的深圳樓市蠢蠢欲動,他們準備組團去深圳“搞錢”。

  正當他們在微信群里報名“深圳+1”之時,深圳樓市調控的靴子接二連三地落地了。

  1月23日,繼處罰華潤打新熱中的違規人士后,深圳又出臺了“禁購令”,對有假離婚、代持等違規行為的相關人員,做出“三年不得在深圳買賣房”的處罰。

  對于這一幕,付海軍早已預料到。在付海軍看來,在“房住不炒”的主基調下,深圳這一步是必然之路。即便深圳樓市再怎么瘋狂,現在都不適合投機取巧了。

  不過,對于在深圳樓市中賺得缽滿盆溢的地產經紀而言,盡管政府收緊房地產的口子,但他們對“房價上漲”仍頗為樂觀。即便打新代持的路子被堵死,但在他們看來,上有政策,下有對策,通道也不是沒有。

  而另一邊,無房客汪磊仍在掙扎著。如果想在深圳買房,他就得像夸父追日般,不知疲憊地往前拼,可問題是,他也不知道,自己賺錢的能力何時才能追上狂漲的房價。

  汪磊搞不明白的還有,那些在深圳都有幾套房的人,為什么還要跟他搶一套房?

  01 全民買房時代

  “漲、漲、漲。”

  在市界詢問深圳樓市狀況時,從事地產經紀工作8年的唐蓀,給出的回答簡短而夸張,還帶著滑稽感。他絲毫不掩飾對深圳房價上漲的喜悅之情。

  臨近年關,深圳購房需求尤甚,人們都想在春節前上車,他們害怕春節后又大漲一波。忙著掙錢的唐蓀,每天不是在帶客戶去看房的路上,就是在帶客戶回來的路上。已躋身頭部地產經紀隊列的他,月入十萬不成問題。

  以至于看到背著大袋現金來買房的人,唐蓀也已經見怪不怪了。“只要你夠勤奮,在深圳總能搞到錢。”唐蓀向市界坦言。

  此時的唐蓀,已經在深圳買下了兩套房,“有了房,就覺得離深圳更近一步了”。盡管地產經紀之間競爭也激烈,但在樓市繁花似錦的深圳,像唐蓀這樣荷包充盈的地產經紀不在少數。

  在剛過去的2020年,王簡升級當了媽媽。從二十多歲的單身生活,到三十歲的已婚日子,王簡最驕傲的是:她一步步從小房子換成了大房子,讓孩子在深圳有了溫暖而寬敞的家。而買房子的這些錢,幾乎都是王簡做地產經紀掙來的。

  王簡們倚仗的,是狂熱的深圳樓市。在剛剛結束的2020年,深圳房價漲幅高達34%。最后一個月,深圳錄得平均單價87957元/平方米,這遠遠超過北京、上海5萬多/平方米的均價。

  除人口多、地少等導致供需失衡這一客觀因素外,深圳房價2020年瘋漲的推手之一,也有政府在疫情下采取的貨幣寬松政策。這些錢,不少流向了房地產市場。

  銀行、私募、小貸、擔保等等,各路資金逐鹿深圳。樓市火爆之下,深圳進入了全民買房時代。樂有家研究中心數據統計顯示,2020年深圳一二手房總成交超14萬套,創下有史以來的交易新紀錄。

  在深圳從事電商生意的思悅告訴市界,經過疫情后,大家發現,沒有比買房更能保值增值了。“我身邊的朋友只要有錢就買房,他們手中一般都至少兩套及以上。”

  思悅曾經于深圳樓市中觀望了數年。她眼睜睜地看著深圳房子的均價從2012年不到2萬元/平方米,飆升至2020年的將近6萬元/平方米。

  而她現在自住的兩居室,是2012年買下的小產權房。即便這套房子升值空間遠不如商品房,但它也還是從當初6000多元/平方米,漲到現在的3萬多元/平方米。

  看著如今還在不斷上漲的房價,思悅后悔不已:“早知道房價長成這樣,當初咬咬牙,借錢也得買下旁邊的住宅。”她當年中意的住宅樓盤,現在每平方米沖破了10萬大關。

  2020年末,思悅決意不再猶豫了,她拿出了多年來做生意攢下來的錢,在深圳寶安松崗買下一套小三居,總價400多萬元。不過,這套新房,要到2023年后才能交。

  按照原本的設想,家有兩娃且逐漸長大的現實下,買個二手房盡快入住進去,是思悅的最優之選。但以她現在的經濟實力,除非賣掉自住的小產權房,否則根本買不起深圳的二手房。

  深圳的一二手房正處在價格倒掛的狀態中。也就是說,深圳新開盤的項目售價,比同項目在售二手房每平方米低了幾萬元。

  這一切源于2020年年中,為了應對急速飆漲的樓市,深圳市政府出臺的一系列房產調控措施。其中一條為新房限價政策,將開發商新開售項目價格限定在一個標準內。外界稱其為“715”調控新政。

  按照“715”調控新政的限購要求,深圳大部分入市新盤優先滿足無房“剛需”群體,購買新房需要滿足公積金、社保等各種條件。

  除此之外,2020年,深圳新房供應量還大幅增加。如全年開工的新建商品房面積增加了160%、土地供給計劃超額完成82%等。

  但即便如此,房價仍一騎絕塵的深圳樓市,并沒有迎來剛需們的掌聲。思悅告訴市界,在深圳能買得起房的大多數是生意人,一般的普通上班族,月收入5萬以下的,除非家人支持,否則很難付得起首付。

  家中沒有六個口袋、付不起首付的汪磊夫婦,已經在深圳打拼很多年了。他們現在仍然租住在一個城中村里,3200元/月的租金占據了汪磊收入的五分之一。即便再怎么節約,他們手上的存款也僅有20多萬元。這距離30%的首付、100多萬元的最低上車線,相差得還很遠。

  2019年年末,女兒出生后,巨大的花銷下,他們斷了在深圳買房的念頭。“感覺賺錢的能力,永遠比不上房價上漲的速度。想在深圳買房,就得像夸父追日,不知疲憊。”

  剛需客房難買,開發商和投資客們,反倒陷入一場狂歡之中。

  02 跑路的炒房客

  新房和二手房倒掛之下,新房成了深圳人眼中的“彩票”,深圳購買者的投資意愿被急劇放大。開發商推出的新盤很快一賣而空,而打新也成為2020年深圳樓市的關鍵詞。

  2020年6月,深圳金融街華發融御花園一期入市。住宅最低單價4.7萬/平方米,最高單價為5.4萬/平方米,直接比周邊的二手房低了2萬/平方米。

  這樣的“白菜價”,吸引了8997人參與搖號選房,但最終中簽率僅4.38%,相當于22人搶一套房,創下深圳最低中簽率。

  5個月后,深圳華潤城四期開盤。該樓盤備案均價為13.2萬/平方米,與周邊二手房的掛牌均價出現了4萬-5萬/平方米的倒掛。華潤城四期的開盤,再次刷新紀錄,2天共有9690人參與1171套房的搖號。

  巨大的套利空間下,很多人加入了打新的隊伍,其中就潛伏著不少投資客。他們為增加搖號幾率,找人“代持買房”。

  “找代持的大部分是手里有錢花不完、且不缺房的大佬。”從事新房直銷工作的孫楓向市界透露。

  孫楓的同事有一個客戶,就是打新大軍中的一員。在看中華潤城四期后,這名客戶找了30個人代持打新。成功的給80萬元,失敗的給5萬元。

  然而,將近一萬人搶一千多套房子的慘烈競爭下,30個代持人中沒有一個中簽。就算這樣,這名客戶不得不按照當初的承諾,向代持們支付總計150萬元的費用。

  孫楓向市界坦言,他并不贊成客戶打新。在他看來,打新必須要做好長時間持有的準備,資金成本不會低。其中固然有套利空間,但也要考慮持有成本。

  從目前深圳的限售政策來看,新房住宅限售三年,再加上期房的兩至三年的交房時間,持有時間超過五年。“如果期間房價沒有上漲,打新就不一定劃算。”孫楓告訴市界。

  其實,炒房客們早就以各式姿態,潛伏在深圳樓市之中。

  在深圳開公司的付海軍記得,21世紀初是深圳炒房時代的開始。彼時的深圳,經濟尚落后于國內其他一線城市:南山還在拼命填海,寶安中心還未成形。

  當時,深圳樓市不限購,幾萬首付就能在南山區買房,有些房子的租金幾乎可與月供相抵,買房就等于賺到了。有炒房客在高峰期時,手里持有幾十套房子。

  2007年,深圳樓市前所未有地瘋狂,房價在短短半年之內大幅上漲,全民都無心工作,皆排隊買房。卻不料,一年后,金融危機來襲,開發商集體降價,一些炒房客被套牢了,賠得血本無歸。

  但這一年,對真正資深的炒房客而言,卻是世紀性機會。因為房價大跌,他們得以大肆抄底。一萬多元每平方米的房價,付海軍的朋友都五套十套地買。

  2009年,國家采取貨幣寬松政策,以挽救水深火熱的樓市,這些炒房客們的資產,也隨之水漲船高。

  “那會的炒房客其實很單純,買的時候很沖動,房價一降也就拋。”付海軍回憶。

  但并不單純的,是他們的炒房手段。很多炒房客是高杠桿入市,連首付和月供都是借的。高評高貸,被他們玩得風生水起。

  所謂高評高貸,即銀行評估價格比真實交易價格高,從而貸更多的款變相降低首付,里面涉及陰陽合同、拉高評估價、賣家配合控款等等。這種方法看起來“美好”,但實質上卻是一種騙貸行為。

  2010年,李峰開始在深圳炒房,算上信用卡借的錢,加上手里的10多萬,一共40多萬元。

  李峰看中一套200萬元的房子。按照正常30%的首付,需要支付60萬元,剩下的140萬元,需要向銀行按揭貸款。

  但李峰是怎么做的呢?他先找到一家評估公司,給房子做一個高評,200萬元的房子評估到260萬元。

  260萬元按照7成貸款,李峰最終貸到了182萬元。買下這套房子,李峰實際只掏了18萬元首付。接著,他去房地產交易中心,將這套房子過戶后,李峰拿這套房子做了一個裝修貸,又貸了20萬元出來。

  再然后,他又拿著這套房子,去銀行做了一個信用貸,15萬元又借出來了。裝修貸20萬元、信用貸15萬元,再加上之前貸到的182萬元,李峰從銀行一共貸到217萬元。

  扣除房子的200萬元之后,他手頭反而多了17萬元。就這樣,用這17萬元,李峰繼續炒第二套。

  讓他沒想到的是,買了第二套房后,當年9月30日,深圳開始限購,每個人只能買兩套房。

  于是,李峰找到他的哥哥、弟弟、父母以及親戚朋友,繼續以同樣的方法購買。就在李峰房子越買越多的時候,2018年,政府發現,市場上太多人搞高評高貸了,于是就出臺了“三價合一”等政策,嚴厲打擊高評高貸。

  自此,李峰不能從銀行貸更多的錢了。于是,李峰轉向了民間融資。這一年,深圳全年樓市呈現“低開高走,再繼續往下走”的波動趨勢。多重打擊下,資金鏈崩掉的李峰跑路了。他留給親戚朋友的,不僅僅是總價值為4000萬元的十套房子,還有遠遠超過4000萬元的債務。

  為什么他不把房子賣掉,來償還部分債務呢?那是因為,李峰此時在銀行的貸款和民間的融資,已大大超過十套房子所擁有的價值,賣掉也不能償還所有債務。更何況,房子不是說賣就能賣出去的。

  03 手段不斷進化

  繼高評高貸之后,“借”經營貸入市炒房,是投資客們的新名目。

  在疫情重擊的2020年,為了給小微企業紆困,銀行普遍推出了低息的銀行經營貸款產品。但沒想到的是,經營貸輾轉就流入了樓市。

  所謂經營貸,即借款人以房產作為抵押物向銀行申請貸款,用于公司日常經營。劃重點:貸款要用于公司日常經營。

  在深圳已經有多套房子的林霖,深諳如何利用經營貸“空手套白狼”之道。

  他告訴市界,第一步,拿著手里的錢,加上擔保公司那里借來的錢,全款買下一套房子;第二步,通過擔保公司找到一家殼公司(經營半年及以上且有經營流水);第三步,將新購置的房產,以殼公司的名義拿到銀行抵押,一般能貸到房子評估總價的7成到9成。

  銀行的貸款放下來后,在償還擔保公司的墊資和傭金之后,剩余的錢,就可以再去買房和支付貸款利息。

  不過,因資金被禁止流入房地產,“所以,當銀行貸款到賬時,要將里面的錢分批分次地,轉移到父母或子女或親戚朋友的卡中,最后才能用到買房之上。”林霖告訴市界。

  這種模式迅速在深圳形成灰色產業鏈,并在一定程度上推動深圳房價的上漲。

  其中的邏輯在于,按照銀行正常貸款流程,十個人里只有兩個人能貸到200萬元。很多人鉆經營貸這一空子后,十個人里有六個人貸到了200萬元。于是,深圳房價又有了一把“火”。

  但林霖們的好日子并沒過多久。繼2020年4月提高經營貸準入門檻后,10月份,有媒體報道稱深圳在進一步收緊抵押經營貸。一位專門從事房抵經營貸的人士告訴市界,深圳抵押經營貸通道的確收緊了,有客戶就因為經營貸被銀行抽貸了。

  另一邊,打新熱也迎來了史上最大的一盆涼水。1月22日,深圳住建局認定,對華潤城四期12名認購人做出“三暫停”處罰,并將有關違法違規線索移送公安機關。

  1月23日,深圳進一步出臺“禁購令”,對在申購商品住房過程中,有假離婚、代持、假流水等違規行為的相關人員,作出“三年不得在深圳購房”的處罰。

  無論如何,口子開始收緊了。

  對于今天這一幕,付海軍早已預料到。作為曾經的炒房客,他早在2018年就“金盆洗手”。在付海軍看來,無論現在的深圳樓市有多瘋狂,都已不適合炒房了。

  限售限價、禁購令等各種政策層出不窮下,“ 套利空間遠不如以前”,付海軍向市界坦言。

  不過,在巨大的市場利益誘惑面前,仍然有炒房客們蠢蠢欲動。打新不成之下,他們看中了深圳的小產權房和回遷房。

  近幾年,城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁,更新項目中就包含著眾多小產權房。小產權房,通常指在城鄉結合部或者一些城鎮上,利用村集體土地開發而成的樓盤。

  小產權房的交易并不需要繳納各種費用,價格也比較低,所以受到很多投資客的青睞。比如思悅自住的兩居室,就是小產權房,8年時間漲了5倍。

  郭凡作為職業炒房客,早在2018年就入手了小產權房。單價一萬元左右的房子,郭凡在當年一口氣買了5套,每套放三個月就賣掉。這樣來來回回,一年時間,郭凡就賺了400萬元左右。

  2020年“715政策”出臺后,不限購的小產權房更火了。在這三年時間里,郭凡總共賺了2000萬元左右。盡管深圳房地產調控一輪接著一輪,但郭凡并沒有停止炒房的打算。

  郭凡們博弈的,還有小產權房拆遷后的獲賠,賠償金額較為可觀。比如深圳羅湖區羅芳村舊改,最高按1:2補償,加送車位;龍崗沙背壢舊改,賠償比例是1:1.3。

  深圳寶安區石巖鎮老城舊改棚改前的小產權房

  而回遷房,通常是開發商按照國家規定,征收了村里的集體土地之后,為了補償村民而建造的房子。回遷房的土地性質是國有劃撥用地,和商品房幾乎是同等待遇,“無需社保、不限購”。

  在開發商進駐洽談城市更新之時,一些原住村民急需資金,就會拿出一定的回遷面積出售。而投資客們賭的是,這些房子在經過城市更新得到確權,獲得不動產權證后的增值空間。

  有房產中介曾給客戶推銷深圳某回遷房的時間表,是這樣描繪“藍圖”的:現在買的價格是每平方米19000元,簽協議就能達到每平方米25000元,2021年開始拆遷,2022年打地基,2023年交樓,就能賣到每平方米60000元。

  這看起來很美好背后,其實暗藏著巨大風險。在出售時,大多數小產權房并無任何權屬證明,跨時長、房價波動大、法律風險高之下,小產權房成為賣方違約高發的領域。

  說到底,任何游走在法律邊緣的產物,都不受法律保護;空手套白狼的行為,也終有一天會付出慘痛代價。更何況,只要防范房地產金融風險不放松,有形的手說伸就伸之下,“你可能隨時被套牢”。

  誰會是下一個被套牢者呢?

責編:楊陽

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